北京盈科律师事务所涉外工程法律事务部近期翻译整理斯里兰卡的相关法律规定，陆续推出对斯里兰卡外商投资法律的介绍，内容涵盖投资委员会法、公司法、土地法、税法、外汇等法律规定，为中国投资者了解斯里兰卡的投资环境及法律保障提供帮助。本篇针对斯里兰卡的土地法律制度做详细介绍。
一、土地法基本情况
斯里兰卡土地法律复杂，条文众多。有大量与土地权和使用权等方面直接有关的法律，并且经过多次的修订。形成众多的涉及土地权利的法律规定。
根据兰卡土地法规定，土地可以私有或国有。私有土地由不同占有机制管理。国有土地可通过不同的批准、许可或租赁计划获得不同形式的土地权利。相关的主要法律依据为《土地开发令》（1935）(Land Development Ordinance)、《国有土地法令》（1949））（State Lands Ordinance）和《土地批准法案（特别条款）》（1979年）（Land Grants（Special Provisions） Act） 。
二、对 外国投资者土地权利的限制性的法律
针对外国投资者限制性法律有《限制土地转让法》2014年第38号法案、2017年第7号修正案以及2018年第21号修正案。
斯里兰卡政府拥有全国近80%的土地，私人土地所有权仅限于每人50亩 。根据《限制土地转让法》第2条规定，原则上绝对禁止将斯里兰卡土地转让给外国人、因此，外国投资者是不能直接受让土地，享有土地所有权 。
三、外国投资者可以享有土地权利的情形
根据《限制土地转让法》，外国投资者可以间接地享有的土地权利，有两种情形：
第一，外国投资者可以依据斯里兰卡《公司法》的规定，在斯里兰卡投资注册成立公司，以公司主体的形式获得土地所有权，但是该公司的外资持股比例必须小于50%，且该公司的外资持股必须应自土地转让之日起至少连续二十年保持在50%以下；
第二，外国投资者可以租赁土地，享有土地租赁权，租赁期限最长可达99年。
四、外国投资者可以转让取得土地权的规定
外国投资者可以转让方式取得的土地权利，但是必须遵守《公司法》规定，只能转让给外资持股比例低于50%的公司，并且该公司的外资持股比例必须应自土地转让之日起至少连续二十年保持在50%以下。
如果出现斯里兰卡公司股东死亡，根据斯里兰卡继承法规定，由股东的外国亲属继承股份，从而导致该公司外资持股比例出现超过50%（包含50%）的情形，则该法律中所述的土地转让自外资持股比例超过50%（包含50%）之日起无效，且在法律上不具有任何效力，除非：
1.在科伦坡证券交易所上市的公司( Diri Savi Board的最低股东人数为200人，Main Board的最低股东人数为1000人)，在其增持外资股份之日起12个月内采取措施将外资股份减持到50%以下；
2.公司采取措施，在增加外资持股之日起六个月内，将其外资持股比例降至50％以下。
五、外国投资者可以受让土地的例外规定
根据《限制土地转让法》第3条，外国投资者可以受让土地的特殊情形有以下几种情况：
1.依据《外交特权法》规定，将土地转让给另一国的外交使团或该法所承认的国际，多边或双边组织；
2.外国投资者可以依据《公寓所有权法》的规定，取得公寓用地，即3层（不含）以上公寓住房，且全部款项于转让前通过外汇方式提前支付，即外国投资者可享受国民待遇（即：可以持有所属公寓的永久性产权）。
依据此规定，外国投资者可以在斯里兰卡购买公寓式房产，并且该房产须为楼层3楼以上的公寓房，所获得的此种公寓房产权为永久性产权。
外国投资者在土地法修订前的所获得的土地所有权不受关于外国投资者享有土地所有权的禁止性规定限制。
2013年1月1日，依据斯里兰卡内阁会议，修订了本地的土地法规定，设定外国投资者不得直接取得享有土地所有权的限制性规定，但是，在该限制性法律修订实施前，通过外汇直接投资的方式将土地转让给外国投资者；或依照2013年1月1日之前制定的适用于该投资的成文税收法律达成的相关协议，该土地的所有权被转让至外国投资者。上述交易通过外汇方式向斯里兰卡境内汇款支付的外国投资者，所取得的土地所有权仍然有效，不受修订后的禁止性规定的限制。
4.通过遗嘱继承、赠与或遗嘱处分的方式将土地所有权转让给该土地所有者的近亲属(外国人)不受禁止性规定的限制。
5.转让给斯里兰卡双重国籍公民。
6.持股比例在50%及以上的外国股东依法清偿债务时，依据《银行法》或《融资租赁法》将土地转让给持牌银行或融资租赁机构。
7.已与国土部长协商，并事先征得内阁书面批准下，通过刊登在宪报上的命令，将土地转移到财政部长批准的从事银行、金融和保险、海事、航空、先进技术或基础设施开发的外国企业。但这些投资者必须满足《战略发展项目法》的规定，如“大量外汇流入”或“创造大量就业”。
8.已与国土部长协商，并事先征得内阁书面批准下，通过刊登在宪报上的命令，将土地转让给从事国际商业经营的外国公司，该外国公司购买土地以以便其在全球或区域范围内选址驻扎、迁至或设立分支机构。
六、土地转让的方式—申请登记
根据《限制土地转让法》第5条，与土地所有权转让有关的文书应向“土地注册处”申请登记，土地注册官审查符合法律规定后，根据《文件注册条例》的规定予以登记。此外，在土地转让合同登记之日起的每六个月期限内，公司应书面通知土地注册处，在该六个月期限内，该公司的外资持股未超过该公司已发行股份总数的百分之五十。
七、土地转让后的权利行使限制
根据《限制土地转让法》第11条，转让给外国人、50%及以上股权由外资直接或间接持有的斯里兰卡公司、外国公司的土地，在有关之转让文件签署并根据该法获得批准之日起五年内，不得为任何目的，将该等土地抵押或质押给根据《银行法》获发牌照之任何银行，违反该规定而做出的抵押或质押均属无效。
八、外国投资者享有土地租赁权
（一）一般规定
根据《限制土地转让法》第5条，外国人、50%及以上股权由外资直接或间接持有的斯里兰卡公司、外国公司，允许租用土地，享有土地租赁权，租赁期限最长可达99年。
（二）国有土地租赁的特别规定
关于国有土地，不得违背相关租赁契约的规定或在未事先获得土地主管部门的书面批准的情况下转租或分租。因此，租赁国有土地，需严格遵守租赁契约，并事先获得土地主管部门的书面批准。此外，国有土地的租赁应在租赁期限届满时无任何权利负担地重新归属于国家。
（三）出租给外国投资者的土地应缴纳税收
根据《限制土地转让法》第6条，承租人在签订租赁契约时或之前应预先缴纳土地租赁税，土地税为租金总额的15%。但是，对以下租赁，按照租金总额的7.5%缴纳土地租赁税：
1.租赁给外资持股比例在50%及以上的斯里兰卡公司，但该公司必须在签订租赁契约之前已在斯里兰卡连续经营不少于10年。
2.向根据《公司法》在斯里兰卡成立的控股公司的子公司租赁的土地，其中该控股公司在该子公司的持股为百分之五十或以上，该控股公司的外国持股为百分之五十或以上，但前提是，该控股公司在签订租赁契约之日前在斯里兰卡已连续经营不少于10年。但是，如果控股公司对子公司的持股率低于50%，从减持之日起，在剩余租赁期限内，按15%的税率征收土地使用税。
3.租赁期限不满35年的位于四层以上的整栋楼房（依据《房屋所有权法》界定）。
4.赁期限不超过99年，且在四层以下的整栋楼房;（依据《房屋所有权法》界定）。
5.租赁以下范围的任何土地
（1）依据斯里兰卡投资委员会1978年第4号法案宣布的许可区。
（2）按2005年旅游法令第38号或1968年旅游发展法令第14号公布的旅游开发区域。
（3）依据1969年第36号《工业发展法》设立的工业地产.
（4）按规章由部长宣布为适用减低税率的地区。
6.租赁给外资持股比例在50%及以上的斯里兰卡公司，但内阁考虑到该公司进入相关行业，为确保相关行业的竞争对手公平竞争，该等降低税率是合理的。
上述承租方除应缴纳土地租赁税，还应缴纳1982年第43号《印花税法案》规定的印花税，即100%的印花税，以及支付依据其他法律现行有效的成文法规定的与该等交易相关的应付的税项或费用。
（四）免征土地租赁税情形
根据《限制土地转让法》第7条，针对以下土地租赁免征土地租赁税：
1.租赁给外交特权法意义上的另一国外交使团或根据外交特权法被承认的国际组织、多边组织或双边组织。
2.租赁位于建筑物四层以上的公寓（依据《房屋所有权法》规定）(不含《房屋所有权法》规定的地面层和容纳共有部分的楼层)，租赁期在35年以上(含35年)，且租赁期内的租金在租赁合同签订之日或之前已全部外汇方式提前支付。
3.租赁给斯里兰卡双重国籍公民。
4.在2013年1月1日之前依据内阁会议，通过外汇直接投资的方式将土地租赁给外国投资者；或依照2013年1月1日之前制定的适用于该投资的成文税收法律达成的相关协议，该土地租赁给外国投资者。上述交易通过外汇方式向斯里兰卡境内汇款支付。
5.按照2012年第12号《金融法》申报的保税区或自由港内的任何土地。
6.已与国土部长协商，并事先征得内阁书面批准下，通过刊登在宪报上的命令，将土地租赁给财政部长批准的从事银行、金融和保险、海事、航空、先进技术或基础设施开发的外国企业。但这些投资者必须满足《战略发展项目法》的规定，如“大量外汇流入”或“创造大量就业”。
7.已与国土部长协商，并事先征得内阁书面批准下，通过刊登在宪报上的命令，将土地租赁给从事国际商业经营的外国公司，该外国公司购买土地以以便其在全球或区域范围内选址驻扎、迁至或设立分支机构。
5.土地租赁需申请登记
根据《限制土地转让法》第8条，与土地租赁有关的文书应向“土地注册处”申请登记，土地注册官查证已缴纳土地租赁税后，再根据《文件登记条例》之规定注册登记。
6.土地租赁后的权利行使限制
根据《限制土地转让法》第11条，租赁给外国人、50%及以上股权由外资直接或间接持有的斯里兰卡公司、外国公司的土地，在有关之租赁文件签署并根据该法获得批准之日起五年内，不得为任何目的，将该等土地抵押或质押给根据《银行法》获发牌照之任何银行，违反该规定而做出的抵押或质押均属无效。
对斯里兰卡土地法规定的评价
土地是国家主权及领域的基础，通常情况多数国家对土地权的主体、类型、取得、转让，尤其是外国投资主体涉及本地土地权利方面都会做出有利于国家主权利益的强制性规定。斯里兰卡也不例外。2013年国家立法修订，从之前外国投资者自由取得土地所有权，到修订后限制、禁止取得，但是，它遵循了法不溯及既往的原则，对法律修订之前外国投资者依法取得的土地使用权予以尊重和保护。
修订后的土地法虽然限制外国投资者直接取得土地所有权，但是，允许外国投资者以投资注册成立公司，以公司主体获得土地所有权，并且对外国投资股东的股份做了限制，以避免其掌握公司的决策权，仍然能够结果意义上实质性取得土地使用权，所以对外国投资者的股份比例予以限制，本国股东比例须为50%以上；为了吸引外资在国内的生产经营活动，虽然限制外国投资者直接取得土地所有权，但是，允许租赁获得土地租赁权，并且租赁期限最长能达到99年；另外，允许外国投资者直接购买公寓，对公寓楼层做了规定，并且予以永久性产权，。这一规定是许可外国投资者在国内购买住宅性房产，并对外国投资者的财产权利予以的立法保护，这样的修订立法是充分考虑了国家利益与外国投资者的利益平衡与保障。
商务部《对外投资合作国别（地区）指南—斯里兰卡》（2018年版）
商务部《对外投资合作国别（地区）指南—斯里兰卡》（2018年版）
