对于资金不是特别充裕的人来说，如果投资房产，那就绕不开公寓。
甚至在很多人眼里，公寓既便宜又好用，位置一般都很不错，哪怕单价高一点，总价却相对“便宜”，就这样很多人入了“坑”。
为什么要用“坑”来形容?
因为大部分人都是用住宅的思维套用公寓这个特殊的不动产，一旦套用便是坑。
当然，今天的主题并不是无脑黑，只是用个人的见解尽量为一部分人跳出这个坑。
公寓要跳坑，有一个核心原则：
即买即用!
公寓是类住宅产品，与住宅差异十分明显。
单就居住而言，公寓的面积小，虽然也能打造功能齐全的居所，但还是牺牲了一部分功能性与舒适性。
益阳的公寓又有40产权与70年产权之分：
40年产权公寓为商业用地，商用水电的生活成本略高于纯住宅，同时无法落户，无法与户籍捆绑享受城市区位红利。
40年产权公寓的优势在于不影响第二套的购买，无须考虑第二套房的高首付，高利率。
70年产权公寓为住宅用地，其实就是纯住宅，虽然能套用住宅投资思维，但是影响第二套改善房的购买，很多年轻人当时没考虑这么多就购买了公寓，但等到结婚生子购买第二套改善房时才发现第二套房的首付与贷款利率非常高。
也有很多人并不在乎第二套房的规则，只是单纯的想享受70年产权公寓所在的区位福利，比如益阳的桃花缘公寓，70年产权，既在市中心，又能就读于桃花仑小学。
但假如考虑到学区就一定清楚益阳学区划分及当地学校的入学条件，某些情况下并不是买了房就能就读当地学校，还得提供相关户口证明以及入住时间等要求，具体详情还得咨询当地学校。
以上这些，都不能说是坑
顶多算是差异
最大的问题是，40年产权的公寓作为商业用地，它的投资回报远不如住宅来得“没有技术含量”。
买住宅，大家都懂，哪怕自住人群也或多或少考虑到升值空间。
放几年，你啥也没做，说不定就升了。
转手卖出，落袋为安。
而公寓，有着更高的交易成本，在买卖套现上，完全比不上住宅。
在某些情况下，哪怕公寓升值，你却只能赚小头，甚至可能都赚不到钱，因为要面临高昂的交税成本。
所以，短期内的投资，建议还是不要考虑公寓。
公寓的最大收益，来源于租赁，长时间稳定收益!
这就是前面所说的即买即用!
一个地段未来再看好，都是虚的，益阳短时间内也很难再爆发很好的行情。
如果你考虑投资公寓，必须要求，所有利好能立马兑现。
简单来说，就是有大量的租赁需求。
其实，不仅买房的人用错误的思维来看待公寓，一些开发商也没强到哪里去。
比如，在郊区开发公寓产品，这种行为就很不靠谱。
他们压根没弄明白公寓的价值点。
一个区域的潜力哪怕被吹上天，住宅可以等5年，公寓等的起吗?
我们再来说说公寓租赁回报
公寓的回报率怎么算?
举例：如果公寓面积40平方，单价8000元/m²，租金能达到1500元/月，投资回报率是1500*12/(40*8000)=5.6%，算上装修成本，投资回报率应该在4%-5%之间。
多少年又能够回本?
4%回报率需要25年，5%回报率需要20年，一套公寓20年回本，这还是最理想的状态，还得考虑是不是能够如预期一般租出去，市面上大部分公寓是无法达到这个水平的，甚至可以说只比余额宝高一点点(余额宝的年收益为3.73%)。
再加上公寓交易的高税费，重点税费如下：
营业税以及附加：{差价=(本次合同价-上次合同价)}*5.55%
土地增值税：{增值额=(本次卖出合同价-成本)}30%-50%
个人所得税：(本次合同价-成本-土地增值税)20%
有兴趣的朋友可以自己算算这个税费能吃掉多少溢价。
也就是说按照这种算法，不管怎么算公寓都是很难赚钱，但是也有很多方式能让公寓玩出花样来。例：
公寓能用来做酒店，酒店的价格回报率就高多了，运营得当的酒店式公寓能更快的回收成本，但考虑到出租率、装修费用、加盟成本、人工成本等，扣除这些能达到回报率6%-7%就已经非常优秀了，至于能不能做起来就有太多的因素，我们就不过多讨论。
所以对于个人投资来说，实在要投资房产，选择公寓时一定要慎重，尤其40年产权的公寓，住宅相对稳妥一些，对于资本家来说可以随意。
最后，益阳的外来人口还是有限，除了某几个点拥有大量的租赁人群，其他地方还需自行斟酌。公寓也不是洪水猛兽，尽量挑选地段位置极佳，周边拥有大量租赁人群的公寓。
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