已经过去的2021年，通过三项政策给2022年的成都新房市场定下了基调，这三项政策分别是： 1集中供地；2.限房价竞地价定品质；3从竞自持比例到人才公寓或保障性租赁住房比例。
集中供地是全国政策，去年执行该政策的城市分别供了3次地。限房价竞地价定品质是参考了北京之前的限房价竞地价政策基础上，又加了定品质。竞人才公寓或者保障性租赁住房是为了多渠道供应，吸引人才就业和保障城市青年人居住。
这些政策都是为了进一步稳定成都楼市，并且效果已经显现。
对于今年的成都新房市场，不出意外的话，会是 限房价竞地价定品质的项目作为市场主力，与剩余的纯商品房共存的局面。
限房价竞地价定品质的项目，在北京被简称为“限竞房”，成都更喜欢叫做“双限房”，特点是在土地挂牌的时候，这块地上的楼盘价格就已经限定了，所以被称作“开卷考试”。
目前成都共成交了138宗限价地（包括限房价限地价与限房价竞地价定品质的土地），限价范围在7900-28500元之间。
来源于瑞理数据
其中主城区的限价区间在1.3-2.7万之间，平均价格约2.3万，天府新区在1.6-2.8万，平均价格约2.2万，高新南区在2.65-2.85万。
仅看限价水平，主城区几乎是平二手房市场价，高新南区和天府新区低于二手房市场价，总体来看价格不高。
这些项目应该会有相当一部分在今年入市，因为限价让“捂盘”失去了意义，早开早去化才是正道。
那么，限价房的大量入市，会让已经开始“乏力”的成都楼市变得更冷吗？我想很多人都有这个担忧。
因此，我觉得有必要回顾一下北京当年执行“限房价竞地价”政策的背景、过程与效果。
北京首提该政策是在2016年的11月，当时海淀区供应三宗地，限价是5.3万，分别被中铁和万科竞得。
首次试水限价，虽然土地最终交易，但结果却是三块地全部100%自持，即只租不售。
这对北京有关部门来说当然很DL，政策刚开始推行就受到了阻力。
但是站在当时的房企角度，他们这样做似乎有他们的道理。
2016年的北京楼市经历一场前所未有的“疯狂”，就一个字：涨。
大体上有这样几个特点： 1.新房与二手房都在不断涨价，价格调频以月为单位在跳涨。2.无差别上涨，也就说无关地段全面上涨。3.户型面积越做越大，精装标准越来越高。4.商办类产品大火。
所以，处在当时的环境下，包括房企、中介和购房者等市场主体都对北京市场一片看好。我至今还记得，那句口号喊出： 通州十万，燕郊五万。
可是，五年过去了，这个口号只实现了一半： 通州五万，燕郊腰斩。
2016年是北京楼市在2010-2020这十年来的高峰，后来为什么一路下滑，还得从限房价竞地价开始说起。
虽然该政策一开始就遇到阻力，但北京有关部门并没有灰心，而是执行的更加坚决彻底。
2017年开始，全部入市的土地执行限房价竞地价，并且执行7090。2018年限竞房大量上市，这些主要处在5-6环之间，户型小总价相对较低的楼盘，给予北京楼市一个沉重的“打击”。
“打击”主要体现在以下几点： 1.限价降低了市场预期，投资客纷纷离场。2.同地段限竞房价格低于纯商品房，让高价盘难去化。3.限竞房消化了众多刚需，二手房流通性降低。
由于北京疏解人口的政策执行的非常坚决 ，人口增长受限，再加上15、16两年楼市消化了大量资金，和更便宜的共有产权房供应，限竞房虽然具有户型小价格限定的优势，但自身去化依然不理想。
不理想上加不理想，让北京楼市从2017年开始跌到了2020年底。
如今北京限竞房已经基本退出了市场，再回过头来看，虽然限竞房不是唯一起作用的政策，但绝对发挥了重要作用。
那么，与北京限竞房政策颇为相似的成都限房价竞地价定品质的新房政策，是否也会让成都楼市走一遍北京2017-2020年的老路呢？
我认为不会。
尽管故事的开头也很相似，过去近一年半的时间，成都楼市也经历了上涨且户型越做越大的情况，但具体情况又不尽相同。
成都有三个大前提与当时的北京不同，一是北京楼市已经经过了多轮上涨，早进入了存量房市场，新房市场后劲不足。而 成都目前只经历了两轮真正意义上的上涨，新房市场占主导。
二是由于此前成都执行多年7090，人均居住面积较小，所以改善需求旺盛，大户型属市场选择。
三是成都人口增加速度依然较快， 城市处在上升通道，而彼时北京已经发展较为饱和，在控制人口。
有以上三个前提，成都楼市就很难出现长期的下跌。并且，我们细究京蓉两城的限竞房政策及执行情况，也有不同。
首先，北京的限竞房是要求新房限均价的同时，也有一个最高限价，并且不管是精装还是清水，都是这个价。而成都的限价是清水限价，且只限均价。
这就出现了诸如万科知园等项目，在实际操作中，搞一个大面积低单价的底跃，然后一楼以上提高价格，从而拉平均价。
因此，购房者买到的往往是高于限价的房子。
其次，成都没有执行7090，只是个别项目有户型面积限制。
基于以上原因，我认为成都楼市不太可能出现北京那样连续几年下跌的情况。但是也要看到，哪怕限价有一定的操作空间，也存在预期受限，且限价执行更严格的可能性。
再加上2020-2021两年楼市消化了较多购买力，除非发生很强的金融性刺激，否则也很难上涨。
2022年，可以被视作成都“限价房（限竞、双限都可以）”元年，今年会是非常不平凡的一年，让我们拭目以待。
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